Plánujete stavať dom? Sprievodca stavbou krok za krokom

Sen o dokonalom rodinnom dome sa nezačína položením jeho základov, ale precíznym plánovaním. Tajomstvo navrhovania domu spočíva v poznaní toho, čo od vášho budúceho domu očakávate. Aké kroky sú potrebné na realizáciu domova, po ktorom túžite? Poďme sa spoločne pozrieť na  jednotlivé fázy, ktoré vyžaduje plánovanie a výstavba domu.

V tomto článku sa dozviete:

• Na čo všetko myslieť pred začiatkom výstavby
• Ako vyberať montážnikov či realizačné firmy
• Aké stavebné materiály si zvoliť
• Čo je dôležité pri realizácii stavby
• Čo vás čaká po dokončení rodinného domu

Aby ste svoj sen o vlastnom rodinnom dome premenili na skutočnosť, budete sa musieť poctivo pripraviť. Výstavba domu si totiž nevyžaduje iba dostatok financií, ale tiež odhodlanie, trpezlivosť a určité vedomosti. Nič by ste nemali nechať na náhodu, a preto sa dôkladne oboznámte so všetkými základnými krokmi. Výstavba nového domu v sebe spája mnoho aspektov, ktoré treba posúdiť, a otázok, ktoré treba dôkladne preskúmať. Okrem správnych krokov sa ale budete musieť spoľahnúť aj na odborníkov s preukázanými skúsenosťami a odbornými znalosťami.

Svoj nový dom totiž určite chcete postaviť na dlhé roky. Je preto neprípustné, aby sa z neho stala odysea plná neúspechov, zlých rozhodnutí a problémov. Cieľom je postaviť dom, ktorý splní všetky vaše požiadavky na komfort bývania a bude odrážať aj váš životný štýl. Výstavba domu – novostavby od základov vám dáva veľkú slobodu: môžete definovať každý detail a vybudovať ho presne podľa svojich predstáv.

Výber pozemku

Ak patríte k šťastlivcom, ktorí už pozemok vlastnia, budete musieť vykonať všetky potrebné katastrálne kontroly, aby ste sa uistili, že na danom pozemku môžete stavať. Predovšetkým v prípade, že ste nejaký pozemok zdedili, bude vhodné overiť si v územnom pláne obce či mesta, na aké účely je určený a či na ňom nie je obmedzená výstavba. Pokiaľ pozemok nevlastníte, prvým krokom pri výstavbe vášho vysnívaného domu bude práve jeho kúpa. Starostlivo vyberajte oblasť, kde sa rozhodnete stavať a dôkladne zvážte všetky výhody a nevýhody jednotlivých lokalít. Čo je ale dôležité brať do úvahy pri výbere pozemku pre novostavbu domu?

Medzi najdôležitejšie kritériá patrí veľkosť, svahovitosť a tvar pozemku. Nezabúdajte ani na inžinierske siete. Ak chýbajú alebo nie je možné sa na ne napojiť, skomplikuje to celý proces. Cena pozemku má tiež veľký vplyv na konečnú cenu domu. Kúpa pozemku v centrálnych oblastiach bude mať síce vyššiu cenu za meter štvorcový, ale budete mať všetky potrebné služby na dosah ruky. V malých obciach a dedinách vás pozemky vyjdú menej, avšak budete musieť počítať s dlhším dochádzaním do práce a obmedzenou dostupnosťou služieb. Odmenou vám ale bude blízkosť prírody a pokojné prostredie.

Príprava projektu pre výstavbu domu

Po výbere pozemku a overení, že na ňom možno postaviť dom, je potrebné dať si vyhotoviť projekt. Ten by mal zohľadniť váš vkus a potreby, ale zároveň by ho mal projektant vytvoriť tak, aby rodinný dom vhodne zapadol do okolitého prostredia.

Projektová príprava stavby je veľmi dôležitou súčasťou výstavby domu. Projekt pre výstavbu môžete vyberať buď z katalógu alebo si nechať pripraviť projekt šitý na mieru ako dom na kľúč. Katalógové projekty sú cenovo výhodnejšie, nie sú ale vždy vhodné pre atypické pozemky. Individuálne vypracované projekty sú síce drahšie, ale projektant vám vypracuje návrh, ktorý splní všetky vaše požiadavky. Odporúčame investovať do realizačného projektu. Ten totiž podrobnejšie rieši jednotlivé konštrukcie, skladby a nadväznosti jednotlivých profesií. Riziko vzniku chýb na stavbe je tak oveľa menšie. Skúsení realizátori však dokážu novostavbu postaviť aj na základe projektu určeného iba pre stavebné povolenie. Hrozí však väčšie riziko vzniku rozličných problémov a chýb, ktoré sa počas výstavby môžu vyskytnúť.

Žiadosť o stavebné povolenie

Žiadosti o stavebné povolenie predchádza zháňanie a vybavovanie množstva dokumentov, byrokracie a overení, čo si vyžaduje zvyčajne veľa času, stresu a pevných nervov. Počet požadovaných stanovísk pre stavebné povolenie sa odlišuje podľa druhu stavby, funkcie využitia a požiadaviek daného stavebného úradu. Ich rozsah závisí najmä od lokality, v ktorej sa stavba bude nachádzať.

K  základným dokumentom pre získanie stavebného povolenia patria:

• projektová dokumentácia,
• list vlastníctva,
• súhlas obce k investičnému zámeru,
• vyjadrenie pozemkového úradu,
• vyjadrenia správcov inžinierskych sietí (vodárne, elektrárne, plynárne, telekomunikácie)
• a ďalšie súhlasy od susedov či obce (súhlas  k malému zdroju znečistenia ovzdušia, súhlas na výrub stromov a pod.).

Stavebný úrad si tiež môže vyžiadať doplnenie ďalších dokladov z iných inštitúcií podľa druhu, povahy a miesta stavby (napríklad od Železníc Slovenskej republiky, pamiatkového úradu, správy ciest, letiska, štátnych lesov a pod.). Opäť platí, že pri stavbe domu na kľúč sa máte možnosť týmto strastiam vyhnúť a nechať sa v stavebnom konaní zastupovať.

Zastupovanie stavebníka / investora v stavebnom konaní

Ak nemáte čas behať po úradoch, môžete získanie povolení zveriť do rúk ľuďom, ktorí sa venujú inžinieringu a to aj pri svojpomocnej stavbe. Získavanie týchto dokumentov je pomerne náročné a netreba zabúdať na to, že každá inštitúcia má 30 dní na vyjadrenie.

Ak sa rozhodnete pre svojpomocnú výstavbu, musíte k žiadosti o stavebné povolenie pripojiť vyhlásenie stavebného dozoru, že bude zabezpečovať odborné vedenie uskutočňovania stavby.

Výber realizačnej firmy pre stavbu domu

Stavbu domu môžete realizovať svojpomocne alebo ju zveriť do rúk realizačnej firmy. Pri svojpomocnej výstavbe budete potrebovať stavebný dozor, ktorý dohliadne na hladký a bezpečný priebeh výstavby. Okrem dozoru na stavbe tiež sleduje financie a dáva pozor, aby náklady nepresiahli schválený rozpočet, a aby sa nepredlžovala dĺžka výstavby. Stavebný dozor zároveň dohliada aj na stavebný denník, do ktorého zapisuje vykonané kontroly. Pozor ale dávajte pri výbere dozoru. Lacnejšie možnosti vám zrejme nezaručia poctivý dozor, ktorý bude na stavbu dennodenne dohliadať. Voľte preto štandardné alebo technické dozory, ktoré sa zúčastňujú buď konkrétnych etáp výstavby, alebo dohliadajú na priebeh prác počas každého pracovného dňa. 

Pokiaľ zveríte stavbu domu do rúk realizačnej firmy, ušetríte tým množstvo času. Firma denne stavbu monitoruje a v prípade nepredvídaných udalostí okamžite zasahuje. Okrem toho rešpektuje kvalitu stavebných materiálov a stavebných riešení navrhovaných v projekte, pričom zaručuje profesionalitu vybraných remeselníkov a odborníkov. Aj keď kvalitná realizačná firma niečo stojí, zaručí vám kvalitnú prácu a zároveň sa nemusíte báť, že sa v prípade problémov a reklamácie nebudete mať na koho obrátiť. Stavba domu je obrovský projekt, preto je nesmierne dôležité vybrať overenú firmu s odbornými vedomosťami, skúsenosťami a referenciami.

Výber stavebných materiálov

Konečná suma nehnuteľnosti bude závisieť aj od výberu konštrukcie a použitých materiálov. Od týchto rozhodnutí sa bude odvíjať aj komfort bývania a výdavky, ktoré budete na údržbu domu potrebovať. Preto sa oplatí dôsledne zvážiť, do akých materiálov svoje finančné prostriedky investovať. Nesprávne konštrukčné riešenia alebo použitie nekvalitných materiálov budú mať ekonomický dopad, ktorý budete znášať dlhé roky. Aj keď sa pri výstavbe domu snažíme ušetriť kde sa dá, podozrivo lacné materiály môžu ohroziť kvalitu či dokonca statiku objektu. Stavebné materiály si preto vždy zaobstarajte od overených výrobcov.

Stavte na overenú kvalitu

Pri výbere stavebných materiálov na dom je dôležité vybrať si správne najmä v prípade materiálu na hrubú stavbu, ktorá tvorí základ celého domu. Stavby z tehál v plnej miere spĺňajú požiadavky na trvalo udržateľnú výstavbu. Moderné brúsené tehly sa vyrábajú z prírodných materiálov a umožňujú všestranné použitie, pričom sa dajú aplikovať úspornými a rýchlymi technológiami murovania. Tehlové murivo má výborné tepelnoizolačné vlastnosti a zároveň dobre akumuluje teplo, vďaka čomu v interiéri udrží príjemnú vnútornú klímu bez výkyvov teploty a rizika vzniku plesní. Vyzdvihnúť treba aj jeho zvukovoizolačné vlastnosti, ktoré bránia šíreniu nežiaduceho hluku. Kvalitnú obálku domu treba doplniť vhodným spôsobom a hrúbkou zateplenia. Hoci na trhu už existujú aj tehly, ktoré zatepľovať netreba.

Energeticky nenáročne a komfortné bývanie

Aby ste sa mohli tešiť z domu s takmer nulovou potrebou energie, treba investovať aj do kvalitných okien a nepodceniť ani voľbu trvácnej strešnej krytiny s vysokou mechanickou pevnosťou, odolnosťou proti poveternostným vplyvom a dlhou životnosťou.

Príprava pozemku a realizácia stavby

Pred samotnou výstavbou domu je potrebné pripraviť pozemok na stavebné práce. Pokiaľ je to nevyhnutné, zabezpečte si profesionálny tím na čistenie pozemku. Ten odstráni všetky zvyšky starých stavieb, vegetáciu, stromy, krovie a skaly v rámci plánovaného staveniska.

Stavebné práce majú svoju systematiku a procesnosť. Začať so stavbou domu je ideálne na jar, prípadne zrealizovať základy na jeseň a so stavbou pokračovať následne v jarných mesiacoch. Hrubú stavbu z tehál síce s použitím murovacej peny možno realizovať aj v zime (pri dlhodobom poklese teplôt do – 5 °C), ale väčšina stavebných materiálov potrebuje vonkajšie teploty nad 5 °C. Celú hrubú stavbu možno rozdeliť na niekoľko fáz: výstavba základov, výstavba múrov, zastrešenie stavby, realizácia fasády a dokončovacie práce. Celková dĺžka výstavby rodinného domu trvá približne jeden rok. V prípade výstavby svojpomocne rátajte s dlhším obdobím, a to približne rok a pol až tri roky. 

Odovzdanie domu a kolaudácia

Po dokončení domu vám ho realizačná firma odovzdá do užívania. Stavbu si so stavby vedúcim prejdite a skontrolujte. O prevzatí domu treba spísať preberací protokol a realizačná firma vám musí odovzdať aj doklady a protokoly potrebné ku kolaudácii (testy, revízne správy, protokol o tlakových skúškach, návody, prehlásenia o zhode, záručné listy a podobne).

Kolaudačné konanie je posledným administratívnym krokom a začína sa na základe žiadosti stavebníka. Ide o inšpekciu, ktorú vykonáva stavebný úrad. Ten skontroluje, či stavba spĺňa všetky potrebné kritériá. Stavba ale nemusí mať dokončené tie úkony, ktoré nijak neovplyvňujú jej funkčnosť. Ak stavba prejde kontrolou, vydajú vám osvedčenie o užívaní, čo znamená, že je obývateľná a bezpečná na bývanie. Po získaní kolaudačného rozhodnutia vám príslušný obecný alebo mestský úrad udelí súpisné číslo a stavbu zaeviduje. Nezabudnite, že po získaní rozhodnutia a súpisného čísla budete musieť ešte požiadať o zaradenie domu do katastra nehnuteľností, vybaviť si nový trvalý pobyt a v nasledujúcom roku podať daňové priznanie (daň z nehnuteľnosti).

Na záver si už len treba zariadiť interiér a môžete sa sťahovať. Aby všetko v dome fungovalo tak ako má, nezabudnite na pravidelné kontroly. Najdôležitejšie sú revízie plynových a elektrických rozvodov, komína či bleskozvodov. Nezabúdajte ani na kontrolu strechy (ideálne pred zimou a po nej), ktorá chráni váš dom nielen pred počasím, ale aj pred neželanými návštevníkmi.