Aké povolenia vyžaduje stavba domu?

Čaká vás stavba domu, ale neviete, kde začať? Postaviť dom nie je jednoduché. Okrem radosti vás čaká aj množstvo starostí so zháňaním dokumentov, behaním po úradoch a v neposlednom rade aj s výberom konkrétnych stavebných materiálov a interiérových doplnkov. Poradíme vám, čo všetko budete potrebovať pred podaním stavebného povolenia a než sa zaháji stavba domu.

Rodinné domy už musia byť postavené ako domy s takmer nulovou potrebou energie, čiže s primárnou energiou nižšou ako 54 kWh/m² za rok. Projektová dokumentácia s výpočtom primárnej energie musí byť priložená k žiadosti o stavebné povolenie. Do tohto výpočtu sa zarátava viac položiek, ale najdôležitejšou je potreba tepla na vykurovanie domu. Tá by pre nulové domy mala byť menej než 20,4 kWh/m² na rok.

Kúpa pozemku

K stavbe domu potrebujete v prvom rade pozemok. Ak ho ešte nevlastníte, treba nájsť lokalitu, v ktorej sa chcete usadiť. Pozemok by mal byť v územnom pláne mesta, resp. obce zaradený v lokalite, kde je povolená výstavba rodinných domov. Overte si, či sú k pozemku privedené inžinierske siete. Medzi tie patria pripojenie na rozvod vody, zemný plyn a elektrickú energiu, prípojka kanalizácie, káblového televízneho rozvodu a pod. To vám stavbu značne uľahčí. Ak inžinierske siete na pozemku nie sú, zistite možnosti ich napojenia. Oslovte projektanta, aby vám vypracoval návrh inžinierskych sietí a následne príslušného správcu sietí požiadajte o ich zriadenie. Pred kúpou pozemku preskúmajte aj ďalšie veci: či sú doriešené vlastnícke vzťahy, či tam nie sú vecné bremená, či k pozemku vedie príjazdová cesta, či sa v blízkosti domu plánuje ďalšia výstavba alebo či stavba nebude narúšať susedské vzťahy. Týmto všetkým môže byť stavba domu výrazne ovplyvnená.

Informujte sa na stavebnom úrade

Aby ste pri podávaní žiadosti o stavebné povolenie nezabudli na žiadny dôležitý dokument, zájdite na stavebný úrad a zistite, aké tlačivá budete k stavbe domu potrebovať. Podmienky vydania stavebného povolenia sa môžu na jednotlivých stavebných úradoch líšiť. Stavebný úrad pri rodinnom dome do 300 m² zastavanej plochy väčšinou spojí územné a stavebné konanie do jedného konania. K žiadosti o vydanie stavebného povolenia na stavbu rodinného domu sa vyžadujú viaceré dokumenty. Ak nemáte čas behať po úradoch, môžete úlohu získania jednotlivých povolení zveriť do rúk ľuďom, ktorí sa venujú inžinieringu. Získavanie týchto dokumentov je pomerne náročné a netreba zabúdať na to, že každá inštitúcia má 30 dní na vyjadrenie.  V prípade zamietavej odpovede treba projekt prepracovať a dať ho opätovne posúdiť, čo môže celý proces ešte predĺžiť.

Aké dokumenty budete k stavebnému povoleniu potrebovať

Počet požadovaných stanovísk pre stavebné povolenie sa odlišuje podľa druhu stavby, funkcie využitia a požiadaviek daného stavebného úradu. Ich rozsah závisí najmä od lokality, v ktorej sa stavba domu bude realizovať. Pripravte sa na to, že stavebný úrad si môže k nižšie spomenutým stanoviskám vyžiadať aj ďalšie doklady od iných inštitúcií podľa druhu, povahy a miesta stavby, ako napríklad od Železníc Slovenskej republiky, pamiatkového úradu, správy ciest, letiska, štátnych lesov a pod.

List vlastníctva

K stavebnému povoleniu potrebujete list vlastníctva preukazujúci vlastnícky vzťah k pozemku. Niektoré úrady vyžadujú list vlastníctva vydaný katastrálnym úradom, iným stačí aj informačný LV z internetu. Nesmie byť starší ako 3 mesiace. 

Projektová dokumentácia

K hlavným dokumentom patrí projekt (projektová dokumentácia) budúcej nehnuteľnosti. Môžete si kúpiť hotový projekt z katalógu alebo si oprávnenou osobou nechať vypracovať vlastný podľa osobitných požiadaviek. Projekt budete potrebovať predložiť na viacerých miestach, preto je nevyhnutné mať aspoň 3 vyhotovenia. U dodávateľa projektu si overte, ako podrobná bude projektová dokumentácia, či sú v cene projektu všetky vami požadované informácie.

Projekt na stavebné povolenie

Súčasťou tohto typu projektu sú základné informácie o stavbe nevyhnutné pre stavebný úrad, technická správa a celková situácia stavby (zastavovací plán). K žiadosti o stavebné povolenie je vo väčšine prípadov postačujúci, ale radšej sa informujte priamo na miestnom stavebnom úrade.

Realizačný projekt

Tento typ projektu je podrobnejší a komplexnejší. Obsahuje riešenia jednotlivých konštrukcií, zahŕňa prehľad okien a dverí aj položky pre realizačné firmy. Je doplnený o podrobné technické výkresy.

Súhlas obce k investičnému zámeru

K výstavbe budete potrebovať aj stanovisko obce, v ktorej sa stavba domu bude realizovať.  Obec musí vydať stanovisko k investičnému zámeru a posúdiť, či je stavba v súlade s územným plánom obce.

Vyjadrenie pozemkového úradu

K žiadosti o stavebné povolenie sa vyžaduje predloženie rozhodnutia o vyňatí pozemku z poľnohospodárskeho pôdneho fondu, o ktorom rozhoduje pozemkový a lesný odbor príslušného okresného úradu. Žiadateľ sa môže rozhodnúť, či chce z pôdneho fondu vyňať pôdu v rámci celého pozemku, ktorého je vlastníkom, alebo iba pôdu pod budúcim rodinným domom. Ak budete chcieť vyňať iba časť pozemku, je potrebné zadovážiť si geometrický plán, ktorým sa oddelí časť ako stavebný pozemok. Vypracovať ho musí oprávnená osoba – geodet.

Vyjadrenia od správcov inžinierskych sieti

Vyjadrenia príslušných správcov inžinierskych sietí musíte mať bez ohľadu na to, či sa na ich siete budete napájať alebo nie. Pri sieťach, na ktoré sa budete napájať, je potrebné disponovať určením bodu a podmienok pripojenia prevádzkovateľov sietí.

Súhlas vodární o pripojení stavby na kanalizáciu a vodu

Od vodární potrebujete súhlas, že je možné napojiť dom na vodu a kanalizáciu. Ak kanalizácia v obci nie je, budete potrebovať nákres žumpy alebo čističky odpadových vôd. K žiadosti treba priložiť list vlastníctva, projekt osadenia domu na pozemok s vyznačením inžinierskych sietí a situáciu napojenia domu na vodu.

Súhlas elektrární s pripojením stavby do siete 

K podaniu žiadosti o stavebné povolenie je nevyhnutný aj súhlas energetických závodov. Pri zriadení el. prípojky prídete do styku s distribučnou spoločnosťou a dodávateľom el. energie. Sú to väčšinou dva rôzne subjekty. Ohľadne zriadenie elektrickej prípojky budete komunikovať so Západoslovenskou distribučnou, Stredoslovenskou distribučnou alebo Východoslovenskou distribučnou, a. s. Dodávateľ elektriny má na starosti nákup a predaj elektriny. Dodávateľov elektriny je na Slovensku mnoho a môžete si vybrať toho, ktorého podmienky vám budú najviac vyhovovať. Aby ste získali napojenie domu na elektrinu, potrebujete vypísať žiadosť, v ktorej uvediete, o aký typ prípojky máte záujem, s akým príkonom a akou sadzbou. K žiadosti treba dať projektovú dokumentáciu, ktorá rieši elektroinštaláciu, kópiu katastrálnej mapy, list vlastníctva a osadenie domu na pozemok s vyznačením inžinierskych sietí.

Súhlas plynární s pripojením objektu na plynovú prípojku

Ak chcete kúriť plynom, potrebujete súhlas plynární, že je možné pripojiť dom na plyn. Žiadosť možno podať aj online, postup nájdete na web stránke SPP.  Opäť je potrebné pripojiť  kópiu katastrálnej mapy a projekt osadenia domu na pozemok s vyznačením inžinierskych sietí. Ak sa na plyn nepripájate, ale v ulici sa plyn nachádza, je takisto potrebné podať žiadosť o vyjadrenie SPP k neplynárenskej stavbe.

Vyjadrenie k existencii telekomunikačných zariadení

K stavebnému povoleniu potrebujete aj stanovisko slovenských telekomunikácií. Tlačivo žiadosti nájdete na webovej stránke spoločnosti. Stačí ju vyplniť a poslať poštou alebo elektronicky. V prípade, že sa v danej lokalite nachádza nejaká optická sieť, treba o stanovisko požiadať aj správcu tejto siete.

Stavebný dozor

Pred odovzdaním dokladov na stavebný úrad musíte vedieť, či bude realizovaná stavba domu stavať svojpomocne alebo ju zveríte do rúk realizačnej firmy. Ak sa rozhodnete pre svojpomocnú výstavbu,  musíte k žiadosti o stavebné povolenie pripojiť vyhlásenie stavebného dozoru, že bude zabezpečovať odborné vedenie uskutočňovania stavby. Ak bude stavbu realizovať stavebná firma, stačí v žiadosti uviesť meno firmy alebo ju doložiť neskôr, keď si realizátora vyberiete.

Povolenie zriadenia vjazdu na komunikáciu

Takéto vyjadrenie je potrebné z dôvodu dopravného napojenia pozemku a stavby na pozemné komunikácie – vjazd na pozemok. V prípade, ak daná pozemná komunikácia je v správe obce/mesta, stanovisko vám poskytnú tieto orgány. Ak je však cesta v správe Slovenskej správy ciest alebo v správe ciest samosprávneho kraja (cesty prvej, druhej a tretej triedy), treba o stanovisko požiadať tieto orgány.

Súhlas obce k malému zdroju znečistenia ovzdušia

V prípade, že plánujete v dome osadiť kotol či krb slúžiaci na vykurovanie a ohrev teplej vody s maximálnym tepelným príkonom 300 kW, potrebujete súhlas obce alebo mesta s malým zdrojom znečistenia ovzdušia. Treba doložiť plynofikáciu domu (ak budete kúriť plynom), list vlastníctva a žiadosť s presne uvedeným typom kotla.

Súhlas na výrub stromov na pozemku

Ak máte na pozemku stromy, ktoré potrebujete odstrániť, nevyhnete sa súhlasu od orgánu ochrany prírody, ktorým je obec alebo mesto. Súhlas sa nevyžaduje napríklad na stromy s obvodom kmeňa do 40 cm (meraný vo výške 130 cm nad zemou), na ovocné stromy s plánovanou výsadbou nových ovocných drevín do 18 mesiacov, na stromy s obvodom kmeňa do 80 cm rastúce v záhradách a záhradkárskych osadách či v prípade, ak strom bezprostredne ohrozuje zdravie alebo život človeka, alebo hrozí vznik značnej škody na majetku. Najlepšie vám poradia priamo na príslušnom odbore obce či mesta. Výrub stromov však možno realizovať iba v období vegetačného pokoja, čiže od 1. októbra do 31. marca.

Súhlas susedov

Súhlas susedov potrebujete, ak chcete stavať inak, ako povoľuje stavebný zákon (napr. na hranici pozemku, ak chcete mať okná bližšie ako 7 metrov od obytných miestností susedov a pod.). Kvôli dobrým susedským vzťahom je optimálne, ak akékoľvek stavebné úpravy na pozemku včas skonzultujete so susedmi. Keď stavebný úrad vydá oznámenie o začatí stavebného konania, zasiela ho stavebníkovi, ale aj účastníkom konania, ku ktorým patria aj vlastníci susedných nehnuteľností. Susedia tak majú možnosť vyjadriť sa k oznámeniu v zákonom stanovenej lehote. Ak sa nevyjadria, znamená to, že s budúcou stavbou súhlasia. V prípade, že chcete tento proces urýchliť, môžete od susedov získať písomný súhlas, že k stavbe nemajú výhrady a že sa vzdávajú odvolacej lehoty.

Povolenie na zriadenie studne

Studňa ako taká má štatút stavby – vodnej stavby, nakoľko sa prostredníctvom nej odoberajú podzemné vody. So žiadosťou o zriadenie studne sa treba obrátiť na obecný úrad, na území ktorej sa má studňa vybudovať. Okrem výpisu z listu vlastníctva, kópie katastrálnej mapy, vyjadrenia správcov sietí či vyjadrenia vlastníkov susedných parciel, je potrebný aj projekt studne.

Vyjadrenie Okresného úradu odbor starostlivosti o životné prostredie

Jedným zo subjektov, ktorých vyjadrenie je pre vydanie stavebného povolenia potrebné, je aj odbor životného prostredia príslušného okresného úradu. Ten sa vyjadruje k ochrane ovzdušia, odpadovému hospodárstvu, ochrane vôd a ochrane prírody a krajiny. O podrobnostiach sa informujte na stavebnom úrade, prípadne na príslušnom okresnom úrade v mieste výstavby rodinného domu.

Podanie žiadosti o stavebné povolenie

Ak už máte v rukách potrebné dokumenty, spolu s kompletne vyplnenou žiadosťou ich odovzdajte na stavebný úrad. V žiadosti o stavebné povolenie treba uviesť účel a spôsob užívania stavby, miesto stavby a predpokladaný čas jej dokončenia. Stavebník musí preukázať, že je vlastníkom pozemku alebo že má k pozemku iné právo, ktoré ho oprávňuje zriadiť na ňom požadovanú stavbu. Súčasťou žiadosti je aj meno projektanta, údaj o tom, či sa stavba domu uskutočňuje zhotoviteľom alebo svojpomocne. Posledným krokom potrebným pre začatie stavebného konania je uhradenie správneho poplatku, ktorý je v prípade stavby rodinného domu 50 eur. Stavebný úrad skontroluje vyjadrenia všetkých inštitúcií i projektovú dokumentáciu. V prípade, že budú všetky podmienky splnené, vydá stavebné povolenie, ktoré nadobudne právoplatnosť po uplynutí odvolacej lehoty. A teraz vám už nič nebráni v tom, aby ste sa pustili do stavby svojho vysnívaného rodinného domu. Veľa šťastia.

Všetky potrebné formuláre pre stavebný úrad nájdete tu.