Stavba rodinného domu: Ako vybrať realizačnú firmu

Ak ste sa rozhodli postaviť nový dom alebo rekonštruovať starší, mali by ste sa poobzerať po serióznej a kvalifikovanej realizačnej firme. Nesprávny výber by vás mohol stáť nespočetné množstvo problémov, času a peňazí. Čo si teda treba všímať a na čo sa zamerať pri výbere majstrov?

V tomto článku sa dozviete:

• Akým chybám sa vyhnúť pri výbere stavebnej firmy
• Aké kroky urobiť pred výberom realizátora
• Nevyhnutnosť stavebného dozoru
• Ako vyhodnotiť cenové ponuky

Pred stavbou domu

Výstavba novej nehnuteľnosti, rovnako ako stavebné úpravy tej starej, patria k náročným projektom z pohľadu financií, času a organizácie. Kľúčom k úspešnému výsledku je výber spoľahlivej stavebnej firmy, ktorá odvedie nielen poctivú prácu, ale zároveň dodrží stanovené časové lehoty. Pri zvažovaní rôznych možností môže byť lákavé zvoliť si spoločnosť, ktorá ponúka najlepšiu cenu. Cena však nie je všetko. Každý projekt je jedinečný a kladie na stavebný tím mnoho požiadaviek. Bez príslušných skúseností a správnych ľudí nemusia práce prebiehať tak hladko, ako by mali. Preto odporúčame vybrať si firmu, ktorá má za sebou viacero úspešných referencií.

Výber realizačnej firmy prispôsobte typu stavby

Pojem stavebná alebo realizačná firma sa môže vzťahovať na každého dodávateľa, ktorý sa podieľa na výstavbe budov. Pri stavbe rodinného domu závisí výber firmy od konkrétneho typu stavby, ale aj od toho, akú veľkú úlohu chcete v procese zohrávať vy sami. Niekto hľadá firmu, ktorá postaví dom na kľúč vrátane vybavenia všetkých potrebných povolení, existujú aj takí, ktorí sa na samotnej výstavbe chcú podieľať či si niektoré časti domu realizovať sami. V každom prípade ide o spoluprácu odborníkov so zákazníkom na každom aspekte projektu, od návrhu až po realizáciu.

Pri výbere vhodnej firmy je dôležité brať do úvahy veľkosť vášho realizačného zámeru. Stavebné firmy, ktoré sa zaoberajú výstavbou veľkých komplexov by žiadosť o výstavbu menšieho rodinného domu pravdepodobne odmietli, alebo by na ňu ani nereagovali. V prípade, že chcete postaviť moderný dom na kľuč s použitím inteligentných technológií alebo drevodom či klasický bungalov, prispôsobte tomu výber firmy a zvoľte si takú, ktorá sa na daný typ stavby špecializuje. Potrebujete stavebnú firmu, ktorá plne chápe, aké sú vaše krátkodobé aj dlhodobé ciele. Seriózny a kvalitný realizátor vás bude krok za krokom sprevádzať plánovaním, pomôže vám pri vedení procesu a zabezpečí, že na konci budete mať dokončený projekt, ktorý bude spĺňať potreby vašej rodiny.

Svoje rozhodnutie neunáhlite

Nájsť vhodnú stavebnú firmu je náročná úloha. Predtým než sa pustíte do hľadania, je azda najdôležitejším krokom jasné stanovenie vašich cieľov. Konkretizujte svoje predstavy a očakávania. Každé vaše stavebné rozhodnutie ovplyvní charakter projektu a spôsob, akým budete váš domov v budúcnosti užívať. Vybraná stavebná spoločnosť by mala chápať vašu víziu a počas celého projektu ju rešpektovať.

Podľa čoho vybrať stavebnú firmu?

Skúsenosti firmy s daným typom stavby

Jedným z najlepších ukazovateľov úspechu rekonštrukcie či stavby domu sú skúsenosti realizačnej firmy s konkrétnym typom stavby. Ak napríklad máte záujem o tehlový dom, hľadajte realizátora, ktorý má s tehlou dlhoročné skúsenosti, pozná najnovšie trendy, vie, kedy môže a nemôže murovať a aké nástroje k tomu bude potrebovať.  Ak sa skôr prikláňate k modulárnym domom, ktoré vznikajú v prostredí výrobnej haly, a následne sa prevezú na stavebný pozemok, kde sa zmontujú ako skladačka, nájdite si špecialistu na tento typ domu. Špecializovanou prácou na určitom type nehnuteľností sa firmy neustále zdokonaľujú, a zároveň dokážu efektívnejšie vyriešiť potenciálne problémy. Nebojte sa realizátorov osloviť telefonicky alebo emailom, a spýtať sa na všetko, na čo ste zvedaví. Vy i realizátor by ste o stavbe mali vedieť čo najviac detailov.

Cena a rešpektovanie rozpočtu

Keď už presne viete, čo chcete, ďalším krokom by malo byť získanie cenových ponúk od stavebných firiem, ktoré spĺňajú vaše požiadavky. Určite pošlite niekoľko dopytov a neuspokojte sa len s jednou či dvoma firmami. Aj keď si celý proces bude pravdepodobne vyžadovať isté plánovanie a prieskum trhu, toto úsilie sa vyplatí. Pri dopytovaní zašlite realizačnej firme základné technické údaje o stavbe, ako je napríklad veľkosť nehnuteľnosti, výmera pozemku a druh konštrukcie (drevo, tehla…). Ideálne je poslať im projekt stavby, z ktorého môžu pri tvorbe cenovej ponuky vychádzať. Na získané cenové ponuky sa pozerajte komplexne, a nie len na konečnú sumu. Z jednotlivých dopytov si vypočítajte  priemernú cenu, na základe ktorej jednotlivé ponuky porovnajte. Rátajte s tým, že bežný rozptyl ceny je 10 percent, ak je rozdiel vyšší alebo nižší, je cena premrštená alebo nereálna.

Každý chce stavebný tím, ktorý dokáže zrealizovať stavbu za čo najmenej peňazí. Uprednostňovanie finančných nákladov pred všetkým ostatným však môže byť mimoriadne riskantné. Potrebujete stavebný tím, ktorý bude nielenže pracovať v rámci vášho rozpočtu, ale bude dohliadať na rozpočet s ohľadom na celkovú hodnotu nehnuteľnosti. Túto schopnosť by sme mohli pomenovať aj ako hodnotové inžinierstvo. To znamená, že stavebná spoločnosť dokáže vybudovať nehnuteľnosť za čo najnižšie náklady, ale bez obetovania funkčnosti. Cieľom je zvýšiť hodnotu vášho projektu odstránením alebo nahradením niektorých prvkov, ktoré nie sú pre skutočný cieľ stavebného zámeru nevyhnutné.

Referencie a recenzie stavebnej firmy

Po obdržaní cenovej ponuky je najdôležitejším krokom zistiť, čo o firme hovoria predchádzajúci klienti a ak je to možné, aj jej obchodní partneri. Referencie vám poskytnú prehľad o tom, ako sa s danou spoločnosťou skutočne pracuje. V súčasnej dobe internetu je získavanie recenzií čoraz jednoduchšie, pretože nespokojný zákazník dá o svojej skúsenosti okamžite vedieť. Hľadajte zmienky o kvalite spracovania nehnuteľnosti, o prístupe k spolupráci, o dodržaní rozpočtu a času, ale aj a o ochote a schopnosti riešiť vzniknuté problémy. Ešte lepšou možnosťou je získať referencie na stavebnú firmu od rodiny, priateľov či známych, ktorí majú s danou firmou skúsenosti. Hoci hľadanie referencií môže zabrať určitý čas, vypočutie si informácií priamo od bývalých klientov vám poskytne jasnú predstavu o spolupráci a pomôže pri rozhodovaní. Požiadať o zaslanie referencií môžete aj samotné realizačné firmy.

Okrem referencií je relatívne dobrým ukazovateľom kvality aj rezervácia termínov na dlhšie obdobie dopredu. Aj keď dopyt aktuálne prevažuje ponuku, je pravdepodobné, že kvalitné firmy s bohatými skúsenosťami budú rezervované na podstatne dlhšie časové obdobie, ako tie menej kvalitné.

Personál a subdodávatelia

K veľmi častému problému, ktorý sa pri výstavbe či rekonštrukcii objavuje, patrí najmä omeškanie dokončenia stavby. Hororových príbehov o rozostavanej no nedokončenej stavbe existuje na Slovensku mnoho. Stavebné firmy môžu mať problém s dodržaním stanoveného časového plánu kvôli chýbajúcemu či neexistujúcemu personálu, kvôli oneskorenej dodávke stavebného materiálu či absentujúcej technike. Pri rekonštrukcii sa zas môže objaviť nečakaný problém, o ktorom sa pred začatím výstavby nevedelo a riešenie problému môže spôsobiť spomalenie prác na stavbe. Dobre si preto overte, či vami vybraná firma má vlastný tím školených stavbárov alebo bude stavbu realizovať s pomocou subdodávateľov či živnostníkov. Aby bola výstavba úspešná, mimoriadne dôležitá je kvalita personálu. Stavebná firma zvyčajne spolupracuje so subdodávateľmi, ktorým dôveruje a má s nimi dlhodobé vzťahy. Zhotoviteľ by vám mal dopredu oznámiť, s kým stavbu bude realizovať a doložiť aj osvedčenia o spôsobilosti subdodávateľov.

Záruky a odborná spôsobilosť

Pri výbere realizátora by ste sa mali zaujímať tiež o záruky, ktoré vám dokáže firma poskytnúť. Uistite sa, že stavebné spoločnosti majú všetky potrebné povolenia na vykonávanie stavebných prác. Cez obchodný register si môžete skontrolovať výpis stavebnej firmy a overiť si predmet činnosti podnikateľského subjektu. Rovnako môžete overiť aj živnostníka-subdodávateľa prostredníctvom živnostenského registra. Všetky činnosti sa do obchodného registra zapisujú až po splnení zákonom stanovených podmienok.

V prípade subdodávateľa s remeselnou živnosťou sa na úrad dodáva výučný list alebo iný doklad, ktorý dokazuje odbornú spôsobilosť na vykonávanie danej práce. V prípade, že živnostník nemá k dispozícii oficiálnu kvalifikáciu, môže získať živnostenský list na základe minimálne 6-ročnej praxe v odbore. Okrem overenia odbornosti je dobré preveriť aj to, či je firma chránená poistením zodpovednosti za škody spôsobené pri výkone stavebno-montážnych prác.

Dobre vedieť!

Slovenský živnostenský zákon pozná v stavebníctve nasledovné remeselné živnosti:  murárstvo, tesárstvo, pokrývačstvo, klampiarstvo, izolatérstvo, strechár, vodoinštalatérstvo a kúrenárstvo, inštalácia a opravy chladiarenských zariadení, podlahárstvo, kachliarstvo, montáž, rekonštrukcia a údržba vyhradených technických zariadení.
Dávajte pozor na podobne znejúce živnosti, ktoré sú ale iba voľnou živnosťou vydávanou bez preukázania akýchkoľvek znalostí v odbore. Príkladom je živnosť na Prípravné alebo Dokončovacie stavebné práce pri realizácii exteriérov a interiérov, Prípravné práce k realizácii stavby alebo Uskutočňovanie stavieb a ich zmien.

Spísanie zmluvy o diele

Akékoľvek stavebné práce sú finančne náročné, a preto nikdy neobchádzajte spísanie zmluvy o dielo. Ide o oficiálnu dohodu, v ktorej sú uvedené podmienky spolupráce – predmet plnenia, dodacie lehoty, stavebný proces a plán, zmluvné poplatky, pokuty, reklamácie, spôsob platieb či podmienky odstúpenia od zmluvy.

Nájdite si kvalitný stavebný a technický dozor

Nezabudnite si nájsť stavebný dozor, ktorý dohliada na samotnú konštrukciu stavby. Kontrolu stavby by ste mali zveriť do rúk nezávislej osobe, ktorej však môžete plne dôverovať. Ak si stavebný dozor zvolíte ešte pred zadávaním dopytov, môže vám pomôcť s výberom firmy či vyhodnocovaním ponúk. Má totiž prehľad o firmách, ktoré v stavebnom sektore pôsobia.

Skúsený stavbyvedúci by sa mal na stavbe zastaviť niekoľkokrát do týždňa, skontrolovať kvalitu prác a eventuálne poradiť pri riešení vzniknutých detailov. Takýto človek dokáže objaviť chyby na stavbe, na ktoré by ste vy sami mohli prísť až po pár rokoch. Na záver stavebný dozor skontroluje, či bolo všetko dodané a bezchybne vyhotovené tak, ako ste si to objednali.