Stavba a rekonštrukcia domu

Oplatí sa viac rekonštrukcia domu alebo novostavba?

Bývať moderne znamená bývať v zdravom prostredí, byť ohľaduplní k životnému prostrediu a súčasne šetriť peňaženku. Pre splnenie týchto požiadaviek však netreba stavať nové domy na zelených lúkach. Môžeme tiež zmysluplne využiť existujúci bytový fond. Kedy sa viac oplatí rekonštrukcia a kedy novostavba?

• 90 % budov, ktoré sa budú využívať v roku 2050, stojí už dnes.
• Prevádzka budov sa podieľa 39 % na spotrebe energie v Európe a je na treťom mieste v rebríčku znečisťovateľov a producentov CO_2.
• Potenciál pre rekonštrukcie je skutočne ohromujúci. Čo však ukazuje prax? Preferujú sa skôr novostavby alebo rekonštrukcie?

Rekonštrukcia domu vs. novostavba

Postaviť si svoj vysnívaný dom na zelenej lúke, avšak často mimo mesta a občianskej vybavenosti, alebo sa pustiť do rekonštrukcie, ktorá v sebe môže niesť množstvo prekvapení? Odpovede sa rôznia prípad od prípadu.

Vo všeobecnosti sa rekonštrukcia pravdepodobne oplatí skôr, ak ste zdedili dom po babičke alebo ak kúpna cena domu a cena rekonštrukcie neprevýšia cenu pozemku a novostavby na ňom. Ak však nie ste ochotní robiť kompromisy ohľadom požiadaviek na využitie priestoru a máte pevne stanovený rozpočet – vtedy bude pravdepodobnejšie vhodnejšou voľbou novostavba. Pozreli sme sa preto na výhody a nevýhody, ktoré obe možnosti prinášajú.

„Podľa dostupných štatistík sa na Slovensku nachádza 800 000 rodinných domov, z ktorých je zrenovovaných len 35 %. Voľných stavebných pozemkov bude v budúcnosti ubúdať. Nevyhovujúce domy sa budú musieť zbúrať, tie s kvalitným základom sa budú dať obnoviť. Naprieč celou Európou bude silnieť tlak na zvýšenie tempa zdravej a udržateľnej obnovy budov.“
Zdroj: Zatepluj.sk

Výhody rekonštrukcie domu:

• Zdražovanie pozemkov, možnosť bývať v lukratívnej časti mesta/obce
• Žiadny problém s infraštruktúrou či dopravnou dostupnosťou
• Dostupná občianska vybavenosť
• Existujúce inžinierske siete
• Trvalo udržateľný prístup k životnému prostrediu s použitím pôvodných materiálov
• Možnosť bývať a rekonštruovať súčasne
• Jedinečný charakter a vzhľad pôvodného objektu
• Možnosť rekonštrukcie na súčasný štandard moderného bývania

Nevýhody rekonštrukcie domu:

• Obmedzené možnosti úpravy dispozície
• Nutnosť výmeny materiálov, ktoré už doslúžili
• Skryté vady ovplyvňujúce postup stavebných prác a výšku nákladov
• Potrebné úpravy môžu byť nákladnejšie ako stavba na zelenej lúke
• Dôraz na správne prevedenie detailov – vyššie požiadavky na zručnosť realizátorov
• Veľmi nízka kúpna cena staršieho rodinného domu bude pravdepodobne vyvážená zvýšenými nákladmi na rekonštrukciu

Výhody novostavby:

• Projekt na mieru alebo výber zo širokej ponuky katalógových domov podľa požiadaviek majiteľa
• Moderné stavebné materiály a technológie
• Možnosť stavby domu na kľúč alebo svojpomocne
• Možnosť ovplyvniť finálny vzhľad stavby
• Rýchlosť výstavby
• Začiatok životnosti domu

Nevýhody novostavby

• Vysoké ceny stavebných pozemkov
• Nie vždy vyriešená infraštruktúra a dopravná dostupnosť
• Pokračujúca výstavba v okolí
• Riziko nekvalitnej práce vyťažených realizátorov a použitia nekvalitných materiálov
• Vysoké ceny domov na kľúč a časová náročnosť svojpomocnej výstavby

Obráťte sa na odborníkov

Najväčšou motiváciou pre renováciu pre 57 % Slovákov nie sú len úspory energií, ale rovnako vysoký počet 58 % Slovákov by motivovalo k renovácii domu následné zlepšenie komfortu bývania.

_{Zdroj: Healthy Home Barometer 2016 -2018}

Ľudia však nevedia, ako s rekonštrukciou začať. Nedokážu si poradiť s jednotlivými segmentmi stavby. Rozmýšľajú, či treba skôr riešiť zateplenie, výmenu okien alebo zväčšenie priestoru.

Preto by prvá cesta mala viesť za skúseným stavebným inžinierom. A to platí aj pre novostavby. Od projektanta budete potrebovať minimálne projekt na stavebné povolenie. Skúsený odborník vám poradí a pomôže navrhnúť riešenia, aby bývanie splnilo vaše očakávania. Odborníkov vyberajte podľa referencií, nebojte sa navštíviť konkrétne stavby a spýtať sa na názor ich majiteľov.

Ján Košút, skúsený realizátor zo stavebnej firmy Belpo, radí žiadať od projektanta viac ako bežný projekt na stavebné povolenie: „Rozhodne odporúčam investovať do realizačného projektu, ktorý obsahuje výkazy výmer, kompletný projekt statického riešenia vrátane výpisu materiálov a pod. Realizačný projekt nie je u nás štandard. Jeho cena je o dve tretiny vyššia ako v prípade projektu pre stavebné povolenie. Ale v konečnom dôsledku ušetrí stavebníkovi množstvo problémov na stavbe.“

V procese realizácie oceníte skúsený stavebný dozor. Jeho služby odporúčame využiť pri novostavbe, pri rekonštrukcii domu je  priam nenahraditeľný.

Náklady na rekonštrukciu a novostavbu

Rozpočet na stavbu závisí v oboch prípadoch od viacerých faktorov. V prípade, že nekupujete novostavbu na kľúč, vždy by mali vaše kroky smerovať k odborníkovi – projektantovi. Ten vás prevedie celým procesom. V prípade novostavby vám poradí s návrhom, pomôže s vybavením stavebného povolenia a pomocnú ruku podá aj počas výstavby.

Cena rekonštrukcie domu

Ak sa rozhodnete pre rekonštrukciu domu, odborná pomoc je nevyhnutná. Profesionál zhodnotí stavebnotechnický stav domu a jeho statiku. Ak je stavba zdravá a požiadavky stavebníka na rekonštrukciu v rámci kompromisu, stojí za to pustiť sa do rekonštrukcie. V prípade závažného poškodenia, ktorého náprava výrazne prekračuje rozpočet, je lepšie starý dom zbúrať a začať od nuly.

Z hľadiska minimalizácie odpadu pri búracích prácach predstavujú tehly ako stavebný materiál zásadnú výhodu. Stavebný odpad z tehál sa po rozdrvení spätne používa napríklad pri výrobe betónu a ďalších stavebných materiálov. Prvky dreveného krovu využijú rezbári. „V prípade nepálených tehál je ich ekologická stopa nulová. V takom prípade stačí rozobrať krov. Buldozér dom zhrnie a z nepálených tehál zostane zemina,“ poukazuje Ján Košút na výhody tehlových domov, ktoré nemožno zachrániť.

Pri rekonštrukciách počítajte s finančnou rezervou

Rozpočet sa v prípade rekonštrukcií len ťažko odhaduje dopredu. Vždy je potreba finančnej rezervy, keďže sa vždy vyskytnú náklady navyše, ktoré nemožno vopred odhadnúť.

Súčasné stavebné materiály umožňujú postaviť rodinný dom rýchlo a kvalitne bez väčších prekážok. Murovaniu s modernými technológiami, napríklad na špeciálnu murovaciu penu, dokonca nevadia ani mínusové teploty.

Výrobcovia moderných murovacích materiálov sa snažia vyrábať svoje produkty tak, aby minimalizovali chyby na strane realizátora a súčasne sprístupnili prácu s nimi pri svojpomocnej výstavbe. To celý proces zjednodušuje, zrýchľuje a najmä sprehľadňuje vynaložené financie.

„Novostavba je podľa mňa jednoduchšia, rýchlejšia a v mnohých prípadoch aj lacnejšia ako rekonštrukcia starého domu. Osobne som fanúšik rekonštrukcií, ale musia byť kvalitne spravené a nie narýchlo polepené. A v takých prípadoch si to určite žiada odborného partnera,“ potvrdzuje Ján Košút.

Renováciou k modernému bývaniu

Na druhej strane existujú príklady, ako rodinný dom Hučkovcov v Šali, ktorý slúži ako vzorová, ukážková renovácia s názvom RenovActive. Obnova štvorcového rodinného domu, aký nájdete v každej obci na Slovensku dokazuje, že za rozumné peniaze možno aj v starom dome dosiahnuť moderné bývanie. Celkové náklady na renováciu tu nepresiahli náklady na novostavbu. Proces je rozdelený na sedem jednoduchých princípov, ktoré možno realizovať naraz alebo etapovo.

Odporúčania: zbúrať alebo zrekonštruovať?

• Hodnotu rekonštruovaného domu musíme vnímať v kontexte prostredia, v ktorom sa nachádza. Vždy sa treba pozerať optikou: rozpočet a očakávania.
• Rekonštruovaný objekt môže pri kvalitnej realizácii súperiť s novostavbou, bez väčších problémov môže splniť aj požiadavky pre nízkoenergetickú výstavbu. Svojím charakterom a prístupom k trvalej udržateľnosti novostavbu môže dokonca prevýšiť.
• Výhodu v prospech rekonštrukcie poskytujú prírodné stavebné materiály. Vynikajúce vlastnosti tehlových stavieb a pálenej krytiny sú veľmi dobre známe. Vyznačujú sa mimoriadnou odolnosťou a nulovými nárokmi na údržbu. Konštrukčné poškodenia sú veľmi zriedkavé a nedokonalosti sa dajú ľahko opraviť.

Ak je dom navlhnutý  – neoplatí sa rekonštruovať

Ján Košút radí, v akých prípadoch sa oplatí rekonštruovať: „Ak sú obvodové múry starého domu z plnej pálenej tehly a je v poriadku aj izolácia spodnej stavby, rekonštrukcia sa oplatí. Problém však nastáva, ak je dom navlhnutý a celý čas doň zateká. Pri rekonštrukciách vždy odporúčam zveriť návrh projektu rekonštrukcie projektantovi a zabezpečiť kvalitný stavebný dozor.“

• Pri rekonštrukcii sa tiež vyžaduje dôsledné prevedenie detailov. Každý z detailov, ako sú napríklad napojenia izolácie pri osteniach okien, by mali byť vyriešené ešte pred tým, ako sa na nich začne pracovať.
• Novostavba prináša stavebníkovi slobodu v zrealizovaní svojich požiadaviek a predstáv. Žiadne dispozičné obmedzenia, možnosť výberu zo širokej ponuky stavebných materiálov a technológií. Na druhej strane často na tzv. zelenej lúke v novovznikajúcich rezidenčných oblastiach mimo centier miest, čo niekedy prináša problémy s infraštruktúrou a inokedy s dopravnou dostupnosťou.
• Ak sa rozhodnete pre novostavbu, odborníci odporúčajú myslieť na budúcnosť. Dom, ktorý postavíte dnes, musí byť trvácny a mal by ponúkať potenciál prerobenia v budúcnosti. „Pod trvácnou stavbou si osobne predstavujem tehlový dom, ktorého odhadovaná životnosť je 100 rokov. Podobne je to s pálenou škridlou. Záruka na ich funkčné vlastnosti je 25 až 30 rokov. Na týchto materiáloch vidíte, že ich životnosť je bez problémov stovky rokov. Takže sú vhodné aj na takúto výstavbu,“ dodáva Ján Košút.

Kvalita vnútorného prostredia by nemala zostať na užívateľovi

Stavebné materiály hrajú v trvalej udržateľnosti zásadnú úlohu. Potvrdzujú to aj slová Jána Košúta: „Budúcnosť stavebníctva je v používaní zdravých materiálov. Vidím zásadný rozdiel medzi tým, či je dnešný dom postavený z dreva alebo z tehly. Pri tehle máme istotu prírodného materiálu na rozdiel od drevostavieb, ktoré sa stavajú z materiálov na báze dreva (OSB dosky), pri ktorých hrozí riziko emisií nebezpečných prchavých látok.“

Novostavba z kvalitných materiálov

Stavebné materiály pre hrubú stavbu sú dnes na kvalitatívne vysokej úrovni. Zvýšiť energetickú hodnotu svojho domu môžete aj bez toho, aby ste museli spraviť hrubšie múry alebo zvýšiť hrúbku tepelnej izolácie. Splnenie hlavného kritéria pre takmer nulové domy, ktorým je potreba primárnej energie, je oveľa efektívnejšie pomocou vhodných technických zariadení s využitím obnoviteľných zdrojov energie. Optimálne je preto zveriť návrh domu do rúk skúseného projektanta, ktorý vypracuje tepelno-technický výpočet a navrhne najvhodnejší spôsob dosiahnutia požadovanej energetickej triedy aj s pomocou vhodných technológií.

Technológie pre komfort bývania

Práve technológie pomáhajú so zabezpečením zdravého vnútorného prostredia, a to bez toho, aby na to obyvatelia domácnosti museli myslieť. Skvelými pomocníkmi udržiavania príjemného a najmä zdraviu prospešného vnútorného prostredia sú automatické systémy, ktoré na základe jednoduchých senzorov na CO₂, vlhkosť a teplotu automaticky vyvetrajú, či už otvorením okien alebo mechanickým systémom a súčasne tienia budovu. „Čoraz viac sa stretávam s technológiami v domoch, akými sú napríklad rekuperácia. Ich využívanie nie je až tak o úsporách, ale skôr o komforte užívateľov. Pri systémoch, ktoré automaticky riadia mikroklímu v dome netreba otvoriť okno a človek nemá vydýchaný vzduch. Výhodné to je aj pre alergikov,“ potvrdzuje Ján Košút.